Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l'on appelle "la propriété commerciale". En principe, les parties n'ont ni le pouvoir de convenir de l'application de ce statut, très protecteur pour le locataire, ni celui de l'écarter.
Il existe toutefois deux possibilités de dérogation : la convention d'occupation précaire et le bail de courte durée.
Les 3 types de baux commerciaux
Trois baux essentiellement régissent les activités commerciales, professionnelles et industrielles pour la location des différents locaux : commerces, bureaux, entrepôts, ateliers.
Durée 9 ans, sortie tous les 3 ans, propriété commerciale
Maximum 24 mois, pas de propriété commerciale
Durée 6 ans, professions libérales, bureaux
Usage habitation et professionnel combiné
Le Bail Commercial (3-6-9)
Entreprises concernées
Les entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale, inscrites au registre du commerce et des sociétés. L'immeuble doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal.
Caractéristiques du bail
- Durée : 9 ans minimum renouvelable
- Droits du locataire : Partir tous les 3 ans avec préavis de 6 mois, propriété commerciale (droit d'entrée), charge de l'entretien du local
- Droits du propriétaire : Revoir les conditions à l'issue des 9 ans, reprendre le local avec indemnité d'éviction
Montant du loyer
Les parties fixent librement le montant du loyer. Le loyer peut être fixe ou variable (clause-recettes ou clause d'indexation). Il peut faire l'objet d'une révision triennale, la hausse ne pouvant excéder la variation de l'indice retenu et la valeur locative.
Résiliation du bail
Le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance par acte d'huissier. Le locataire peut résilier à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité.
Le Droit au Renouvellement
Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial, garantissant la "propriété commerciale".
Conditions
Le locataire doit être immatricul é au RCS ou au RM. Cette immatriculation doit être effective à la date du congé, à la date de demande de renouvellement et au moment où le bailleur donne sa réponse.
Procédure de renouvellement
À l'initiative du propriétaire : L'offre est faite sous forme d'un congé signifié par huissier (minimum 6 mois avant le terme). Le locataire peut accepter, refuser le montant du loyer ou garder le silence (acceptation tacite).
À l'initiative du locataire : Demande par exploit d'huissier dans les 6 mois précédant l'expiration ou à tout moment pendant la reconduction.
L'Indemnité d'Éviction
Lorsqu'en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser une indemnité d'éviction. Cette indemnité varie selon les conséquences du refus pour le locataire (perte de clientèle). Elle correspond généralement à la valeur vénale du fonds.
Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement pour quitter le local.
Le Bail Dérogatoire
Souvent appelé bail précaire, le bail dérogatoire est régi par l'art. L 145-5 du Code de commerce. Il échappe au statut des baux commerciaux.
Caractéristiques
- Durée : Maximum 24 mois
- Bénéficiaires : Toute personne exerçant une activité
- Locataire : Aucune propriété commerciale, doit quitter à la date prévue
Si le locataire reste dans les lieux
À l'issue d'un bail de deux ans, si le locataire continue d'occuper les locaux et est "laissé en possession", il s'opère alors de plein droit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Cession et Sous-Location
La cession du bail
Les clauses interdisant la cession du bail sont nulles lorsque la cession porte sur l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce. La nullité ne joue pas pour une cession du seul droit au bail.
La sous-location
Toute sous-location est interdite sauf si une clause du bail l'autorise ou si le propriétaire donne son accord ultérieurement. Le locataire doit faire intervenir le propriétaire à l'acte de sous-location.