Les murs de boutiques, à l'inverse des logements, sont déconnectés des prix fonciers du marché. Ne pensez pas en terme de prix au mètre carré. Raisonnez d'emblée en fonction de la rentabilité que va dégager le loyer acquitté par le commerçant.
Acheter Libre ou Occupé
Murs Occupés
Il y a présence d'un bail commercial avec ou non versement d'un pas de porte ou achat d'un fonds de commerce.
Si la valeur du fonds de commerce est égale ou supérieure à 50% des murs, le risque est nul. Le commerçant est tenu de payer régulièrement ses loyers s'il ne veut pas casser le bail et risquer de perdre la valeur de son fonds.
Murs Libres
Il y a création du fonds de commerce juridiquement à partir de la première année et physiquement immédiatement.
Le locataire va procéder à des travaux et à l'aménagement spécifique à son activité. Il va créer et fidéliser sa clientèle. On constate lors de la création d'un fonds une frénésie de bien faire et d'investir car l'espoir de réussir est très fort.
Avantages de l'Investissement
- Les loyers sont fixés librement
- Les taxes sont habituellement à la charge du locataire ainsi que les gros travaux (clos et couvert)
- L'article 606 qui régit les charges lourdes (théoriquement à la charge du propriétaire) est prévu à la charge du locataire contractuellement dans le bail
- Le rendement annuel tourne autour de 8 à 10% de la somme investie
- La valeur des murs est directement indexée sur le montant des loyers
- Un bail commercial permet un recours plus facile contre un locataire défaillant
Avantage supplémentaire : Lorsqu'un commerçant occupant votre local fait faillite, le bail est cassé. Les expulsions ordonnées par les magistrats pour non-paiement des loyers sont assez rapides. Le bail d'origine est caduc et on peut relouer le local au prix du marché ou avec un droit d'entrée.
En cas de changement de commercialité
Deux cas de figure :
- Indemnité de déspécialisation : Le propriétaire demande une indemnité payée par le locataire. Cette indemnité, non imposable car compensant la perte de capital, se situe entre 1 et 3 ans de loyer
- Révision du loyer à la hausse
Mécanismes de l'Investissement
1. Recherche des murs
La situation géographique des boutiques se situe dans les quartiers d'une grande ville, dans un environnement de proximité : à proximité d'une école, d'un hôtel, d'une boulangerie, d'une pharmacie, d'un tabac-librairie, d'une boucherie...
L'emplacement d'une boutique ne subira jamais la fluctuation des prix sauf événements exceptionnels (création zone piétonne). Les murs sont indexés et augmenteront de la valeur de l'indice.
2. Structure juridique
Constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) avec un capital minimum.
- Déductions des intérêts d'emprunts et des travaux pouvant produire des déficits fonciers déductibles sur l'impôt sur le revenu à concurrence de 10 700€ et le reste sur une période de 10 ans
- Au terme des 15 ans, le bien immobilier rentre en pleine propriété dans votre patrimoine et il est exonéré de plus-value en cas de revente
- Avantages pour la succession du patrimoine aux enfants
- Les biens détenus dans une SCI ne sont pas saisissables en cas de mauvaise affaire
3. Financement
La SCI fait une demande de financement auprès de la banque pour un montant soit total soit partiel (en règle générale on demande le montant de l'achat et les frais de notaire : financement à 110%).
- Signature du compromis avec condition suspensive d'obtention de financement
- Pendant le délai de réalisation de l'acte chez le notaire (environ deux mois), on recherche le locataire potentiel
- Dès l'acquisition des murs, le locataire commence à payer son loyer sans aucun décalage entre le remboursement du crédit et le paiement du loyer
- Le loyer est fixé par rapport au montant du remboursement de la mensualité du crédit sans droit d'entrée ni de reprise
Résultat : Aucun effort financier n'est demandé à l'investisseur.
Exemple Concret
Simulation d'investissement
Achat murs de boutique : 46 000€
Frais de notaire : 2 750€
Montant du prêt demandé : 48 754€
Remboursement sur 15 ans : 394€/mois au taux de 5,32%
Loyer demandé : 420€/mois sans droit d'entrée
✓ Solde positif : +26€/mois
Données à connaître :
La valeur des murs est directement indexée sur le montant des loyers. Un loyer est indexé sur l'indice INSEE de la construction. Un locataire qui investit dans un droit d'entrée et des travaux protège votre investissement.