Depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF. Cet impôt progressif concerne uniquement le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros, à un taux allant de 0,50% à 1,50%.
Important : L'IFI ne concerne que les biens et droits immobiliers. Les actifs financiers, meubles et autres biens mobiliers ne sont plus taxés depuis la suppression de l'ISF en 2018.
Qu'est-ce que l'IFI ?
L'IFI est un impôt déclaratif et autoliquidé. Il appartient aux personnes redevables de faire elles-mêmes une estimation détaillée de la valeur de leurs biens immobiliers au 1er janvier, de calculer le montant de l'impôt et d'envoyer leur déclaration avant mi-juin.
Biens concernés
- Immeubles bâtis : maisons, appartements, murs commerciaux
- Immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles
- Parts de SCI et SCPI à hauteur de la quote-part immobilière
- Immeubles détenus via des sociétés (à hauteur de la valeur vénale)
Biens exonérés
- Biens professionnels (utilisés dans le cadre de l'activité principale)
- Bois et forêts sous engagement de gestion durable (75% d'exonération)
- Immeubles classés monuments historiques (sous conditions)
Barème IFI 2025
Le seuil d'assujettissement est fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net.
| Valeur nette du patrimoine | Taux | Formule rapide |
|---|---|---|
| Inférieure à 800 000€ | 0% | 0 |
| Entre 800 000€ et 1 300 000€ | 0,50% | (P × 0,50%) - 4 000€ |
| Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ | 0,70% | (P × 0,70%) - 6 600€ |
| Entre 2 570 000€ et 5 000 000€ | 1,00% | (P × 1,00%) - 14 310€ |
| Entre 5 000 000€ et 10 000 000€ | 1,25% | (P × 1,25%) - 26 810€ |
| Supérieure à 10 000 000€ | 1,50% | (P × 1,50%) - 51 810€ |
Décote : Pour un patrimoine compris entre 1 300 000€ et 1 400 000€, un système de décote permet d'atténuer l'effet de seuil : 17 500€ - (1,25% × P)
Exemples de Calcul
Exemple 1 : Patrimoine de 1 500 000€
Patrimoine net taxable : 1 500 000€
Tranche applicable : 1 300 000€ à 2 570 000€ (taux 0,70%)
Calcul : (1 500 000 × 0,70%) - 6 600€ = 10 500€ - 6 600€
IFI dû : 3 900€
Exemple 2 : Patrimoine de 3 000 000€
Patrimoine net taxable : 3 000 000€
Tranche applicable : 2 570 000€ à 5 000 000€ (taux 1,00%)
Calcul : (3 000 000 × 1,00%) - 14 310€ = 30 000€ - 14 310€
IFI dû : 15 690€
Comment Évaluer son Patrimoine
Principe de la valeur vénale
Vous devez déclarer vos biens immobiliers pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier. Cette valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu en cas de vente, compte tenu des données du marché et des caractéristiques propres du bien.
Méthode par comparaison
La méthode la plus utilisée consiste à comparer votre bien avec des transactions récentes portant sur des immeubles similaires dans votre secteur :
- Consulter les annonces immobilières et prix de vente récents
- Utiliser les statistiques des notaires et réseaux d'agences
- Faire appel à un professionnel (agent immobilier, notaire, expert)
Abattement résidence principale
Votre habitation principale bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale.
Murs commerciaux : Pour les murs de boutique loués, la valeur est généralement déterminée par capitalisation du loyer ou par comparaison avec des transactions similaires dans le secteur.
Déduction des dettes
Les dettes en cours au 1er janvier sont déductibles :
- Emprunts immobiliers (capital restant dû)
- Dépenses d'amélioration, construction, agrandissement
- Taxes foncières
- Impôts locaux relatifs aux biens imposables
Plafonnement de l'IFI
L'IFI et l'impôt sur le revenu de l'année précédente (avec CSG et prélèvements sociaux) ne peuvent excéder 75% des revenus du redevable de l'année précédente.
Attention : Le plafonnement de l'IFI est moins favorable que l'ancien plafonnement de l'ISF (qui était à 85%).
Risques et Contrôles
Sous-estimation
En cas de sous-estimation inférieure à 10%, aucune sanction n'est applicable. Au-delà, le contribuable de bonne foi supporte l'intérêt de retard (0,20% par mois en 2025).
Si la mauvaise foi est démontrée : intérêt de retard + majoration de 40%, pouvant atteindre 80% en cas de manœuvres frauduleuses.
Délai de prescription
- 3 ans en cas de sous-évaluation d'un bien déclaré
- 6 ans en cas d'absence de déclaration ou d'omission d'un bien